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淺析土地與房地產經濟

淺析土地與房地產經濟

  一、選題背景
  (一) 房地產市場的運行現狀
  眾所周知,房地產是人類生活、生產以及一切社火活動最基本的物質保障,同時也在人類的社會財富中占有最大比例。房地產業與社會與經濟文化等方面的發展有著緊密的聯系,產業之間的關聯密切并具有很強的帶動性。從上世紀八十年代至今,我國的房地產業經歷了三十多年的發展歷程,九十年代初期,我國進行了房改,自那以后房地產行業便開始迅速發展,在改善國民居住條件方面做出了極大的貢獻。但是,與發達國家相比較,我國的房地產行業起步比較晚,目前仍然處于發展的初級階段,因此在市場快速發展的過程中逐漸顯現出一些問題。例如房地產價格漲幅過快、住房保障較低、供給結構不盡合理、市場秩序不夠完善以及房地產信息不對稱等。由于這些問題的不斷升級,房地產行業幾乎成為了一個飽受爭議和職責的行業,只升不降的房價不斷刺激著我國大眾脆弱的神經,有房無房,房子大或是小也逐漸成為了人們生活幸福指數的標志。怎樣對房地產業的發展及運行趨勢進行合理、科學的分析及判斷已經成為政府當前面臨的嚴峻考驗。
  (二)房地產市場信息的運行情況
  要了解我國房地產行業目前的運行狀態,必須首先獲取大量的市場信息。市場信息主要包括:消費者對住宅的需求、國家和政府制定的土地供給量計劃以及企業對房地產的銷售定價等等。而廣義上將房地產市場信息定義為包括房地產經濟活動的內部以及外部的所有相關信息,涉及到了宏觀和微觀兩個層面。企業從土地出讓計劃、地價與房價的走勢、以及市場供應需求來判斷企業總體競爭力,從而進行投資決策。www.vjlrk.live但市場信息具有極大的不對稱性,這使得消費者總是處于劣勢,難以做出正確的選擇。而市場信息獲得的滯后以及其不完整性也使政府難以及時的對房產行業的形勢做出準確的判本文由論文聯盟http://收集整理斷。
  二、目前我國房地產行業存在的問題
  (一)市場價格太高,許多百姓難以承受:隨著我國經濟的高速發展,在許多一線城市,動輒幾萬元的房價早已不是新鮮事,而在一些二線城市或是縣級市中也開始出現了上萬元的房價。這樣的高的房價,讓很多百姓的購房愿望化為泡影。
  (二)房價增長過快:近幾年,我國的房價幾乎只增不減,很多大城市的房價增長率都接近50%,這遠遠超過了國民收入的增長速度。百姓工資的增長速度遠遠低于物價的漲幅速度,尤其是房價的漲幅速度。
  (三)房地產市場體制存在缺陷,不夠健全:我國目前的房地產開發以及監管體制都還不夠完善,其市場秩序也比較混亂,常常出現不利于房地產發展的現象。
  三、房價上漲的原因分析
  (一)市場結構的不合理:從儲量市場以及增量市場的角度上來看,對于一般的市場來說,增量市場往往都決定市場的供應,而房地產市場卻是一個較為特殊的市場,其增量市場不僅與儲量市場同在,并且兩者同時影響在市場的供應。從我國目前的房產市場結構來看,其保障性還很低,同時其交易與建設體制都不健全。
  (二)內生性角度分析:地價實際上就是房地產開發的最基礎投資,地價是影響房價的關鍵因素。除了地價之外,建筑材料以及人工費用的不斷上漲也是影響房價的重要因素,據統計顯示,我國2011年的cpi同比增長已經超過5%,這就導致了生產成本與人力生活成本出現大幅上漲。
  (三)外生性分析:一直以來,我國各地方政府都高度關注gdp的增長,然而卻忽視了對房產業市場秩序的監管。同時,房地產市場還存在很大的剛性需求,也是我們常說的“丈母娘因素”,這種因素主要來自于當代80、90后對房產的需求。另外,我國目前的房產市場中還存在嚴重的不良投機行為,房產市場的高回報率導致出現眾多炒房現象。
  四、對土地和房產業的有效調控措施
  (一) 嚴把閘門,加強調控
  1、嚴把土地閘門是控制房產市場的關鍵,政府應該大力保障住房的土地供應,嚴格加強對土地的監管,針對閑置土地應該對其收取閑置費用,同時還應對兩年以上未開工的部分企業實施收回國有土地使用權的制度,將更多的閑置土地以及企業用地作為住房用地,以保障百姓的住房需求。同時還應從以下四個方面對土地的供應結構進行政策上的調控:
  1.1 減少或是停止別墅用地;
  1.2 優先滿足普通住房的用地需求;
  1.3 嚴格控制高檔企業用地和住宅用地;
  1.4 加強地經濟適用房用地的控制。
  2、嚴把經濟閘門與土地閘門同等重要,應充分的利用銀行利率與存款金制度,對市場上的資金量進行調整,以此來為房產市場降溫,促使其恢復到健康、政策的市場秩序上。首先,存款準備金與銀行利率的調整本身具有作用強且速度快的特點;其次,其能夠客觀的進行經濟調節,能夠影響所有銀行以及各種金融機構;再次,

在特定的條件下,若其他的貨幣政策是不可能替代銀行利率和準備金制度的。
  3、除了對土地閘門與經濟閘門的調控以外,還需對行政閘門進行調控。嚴把行政閘門主要是指利用國家相關行政手段,例如出臺政策、征費、限購以及稅收等手段加大對當前房產市場的監管力度,對房產市場中存在的如炒房等不良行為進行控制。政府應加強對土地供應結構的調整,防止土地政策及其價格起伏不定。
  (二)認真研究,尋找有效措施

  1、經濟角度:為了控制房價上漲并使房產市場保持良好的秩序,應該大力加強對福利房政策以及貸款向低收入傾斜,制定并完善對低收入人群的保護政策。對金融模式進行創新也是幫助調整房價市場秩序的有效措施,結合國家出臺的相關政策并在商品方開發及保障性住房的建設過程中找到一個合理的切入點,在能夠保證自身收益正常的情況前提下,切實加大對中低收入的群眾的保護及優惠政策。
  2、行政角度:從行政制度上來保證經濟適用房以及保障房的建設和開工,在政策上給予傾斜。保障房的建設主要是為了改善民生,以促進社會的和諧穩定發展。而我國目前的房產市場的住宅供求具有極大的不平衡性,房價太高使很多中低收入的群眾難以實現購房愿望。因此,政府應通過加大保障房和經濟適用房的建設來完善房產市場的秩序和制動,使其平衡和諧的發展。
  3、分層角度:從不同的需求角度來對房產進行分類,全面做到低者有保障、中者有支持及高者有市場的原則。讓不同類型的住房能夠區別開來,并運用不同的手段來對不同類型的房產進行管理。
  總結:
  本文對我國當前的土地及房產市場中存在的問題進行了全面的分析,并指出房價漲幅過快、市場秩序不和諧等是我國房產行業目前存在的關鍵問題。同時,本文還認為地價是影響房價的重要因素,但并非是唯一因素。因此,要從根本上來控制房價,調整房產市場秩序必須從多方面、多角度來分析,并研究出科學、合理的措施對其進行解決。

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  •  更新時間:2013-04-07 15:57:57  作者:鄧雪峰 [標簽: 土地 房地產 江蘇 土地 房地產 房地產 ]
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